貸宅地の評価

貸宅地とは

土地の評価方法は、その土地の利用状況によっても違ってきます。
自分で使用せずに、他人に土地を貸すことは、よくあります。
その場合は、賃借人にも権利が発生することがあります。
貸宅地とは、地上権又は借地権の目的となっている宅地のことです。

借地権の目的となっている宅地

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権のことをいいます。
地上権は土地に対する権利で、物権になります。
賃借権は地主に対して、土地の使用を請求できる権利で、債権になります。
借地権といえば賃借権がほとんどですが、借地権の目的となっている宅地であれば、地上権であれ、賃借権であれ、同様に評価します。
借地権の目的となっている宅地には通常、借地権者が所有する建物が建っています。
そして、借地権者が建物と土地を使用しています。
そのため、自用地と比較すると地主の権利が制限されています。
（その代わり、通常は毎月地代収入があります。）
この点を考慮して、評価は以下の算式のようになっています。

自用地としての価格✖（1－借地権割合）

借地権割合は路線価図で、路線価の隣に記載されています。
ただし、借地権を取引する慣行のない地域では、上記式の借地権割合は20％となります。

例

借地権の目的となっている次の宅地の評価額はいくらか。
路線価　：　80千円　（接する路線はこれ1つ）
奥行価格補正率　：　1.00
面積　：　120㎡
借地権割合　：　70％

自用地としての価格　80千円✖1.00✖120㎡＝9,600千円
評価額　9,600千円✖（1－70％）＝2,880千円

地上権の目的となっている宅地

地上権とは、工作物を所有するために他人の土地を使用する権利のことをいいます。
工作物が建物の場合には借地権となり、前述の評価方法なので、ここでの地上権からは除かれます。
つまり、建物以外の工作物を所有するために地上権が設定されている宅地は次のように評価します。

自用地としての価格✖（1－地上権の割合）

地上権の割合は残存期間に応じて以下のようになっています。

残存期間が10年以下のもの　　100分の5
残存期間が10年を超え15年以下のもの　　100分の10
残存期間が15年を超え20年以下のもの　　100分の20
残存期間が20年を超え25年以下のもの　　100分の30
残存期間が25年を超え30年以下のもの　　100分の40
残存期間が30年を超え35年以下のもの　　100分の50
残存期間が35年を超え40年以下のもの　　100分の60
残存期間が40年を超え45年以下のもの　　100分の70
残存期間が45年を超え50年以下のもの　　100分の80
残存期間が50年を超えるもの　　100分の90
存続期間の定めのないもの　　100分の40

例

地上権の設定の目的となっている次の宅地の評価額はいくらか。
路線価　：　120千円　（接する路線はこれ1つ）
奥行価格補正率　：　1.00
面積　：　100㎡
地上権の契約の残存期間　：　22年

自用地としての価格　120千円✖1.00✖100㎡＝12,000千円
評価額　12,000千円✖（1－30％）＝8,400千円