貸家建付地の評価

貸家建付地とは

貸家建付地とは、貸家の敷地になっている宅地をいいます。
自分の土地に家屋を建てて、貸している場合の、その宅地のことです。
自分の土地にアパートを建てて、他人に貸しているケースなどが該当します。
以前に紹介した「貸宅地」との違いは、その宅地の建っている家屋を誰が所有しているかです。

①貸家建付地の場合
土地の所有者：私
家屋の所有者：私
家屋の使用者：賃借人

②貸宅地の場合
土地の所有者：私
家屋の所有者：賃借人
家屋の使用者：賃借人

「貸宅地」の場合は土地を貸しています。
賃借人は借りた土地の上に自分の家屋を所有します。
それに対して「貸家建付地」の場合は家屋又は部屋を貸しています。
賃借人は家屋又は部屋を借りたことによって、その敷地である土地を利用できます。
賃借人が家屋を所有している「貸宅地」の方が「貸家建付地」よりも賃借人の権利が強くなります。
賃借人の権利が強いということは、地主の権利が弱いということです。
それが宅地の評価に反映されます。
一般的に「貸宅地」の方が「貸家建付地」よりも、評価額は低くなります。

貸家建付地の評価

貸家建付地の評価は以下の算式で行います。

自用地としての価格✖（1－借地権割合✖借家権割合✖賃貸割合）

借地権割合と借家権割合は地域によって異なります。
それぞれ、国税庁のホームページから調べることができます。
借家権割合は路線価図（路線価のない地区は評価倍率表）に記載されています。
借地権割合は各都道府県の財産評価基準書目次から借地権割合のページへ行くことができます。
賃貸割合とは、その家屋の各独立部分の床面積の合計のうち、課税時期において賃貸されている部分の床面積の合計の割合です。
つまり、一軒家を貸していれば、賃貸割合は1になります。
アパートの場合は、通路や郵便受けスペースのような共用部分は計算の対象外となります。
そして、全部屋の面積の合計のうち賃貸されている部屋の面積の合計の割合が賃貸割合です。
また、「課税時期において賃貸されている」とは、実際に賃貸されている部屋はもちろん含まれますが、課税時期にたまたま空室となっている部屋等、その前後の状況によっては賃貸されていなくても含まれる場合があります。

例

次のようなアパートの敷地となっている宅地の評価額を計算してみましょう。
アパートの所有者と宅地の所有者は同一です。

自用地としての価格：8,000万円
借地権割合：60％
借家権割合：30％
アパートの状況
1階に20㎡の部屋が5つ、2階に50㎡の部屋が2つある
課税時期において1階の一部屋が空室になっていたが、2週間後に新しい人が入居した
2階の一部屋は自宅として使用している
その他の部屋は賃借人が継続して入居中

賃借割合は　（20㎡✖5＋50㎡）／（20㎡✖5＋50㎡✖2）＝0.75
よって、評価額は
8,000万円✖（1－60％✖30％✖0.75）＝6,920万円