土地や建物を売却したときの所得税

譲渡所得

土地や建物、その他の資産を売却したときには、その売却益が所得税の対象となります。
個人事業主が商品として資産を売却する場合は、事業所得となりますが、生活用の資産を売却した場合は、譲渡所得になります。
一般的な資産（土地や建物、株式等以外）を売却した場合の譲渡所得は、他の所得と合算して、所得税を計算します。
しかし、土地や建物を売却して生じた譲渡所得は、他の所得と合算せずに、所得税を計算します。
これを分離課税制度と呼んでいます。
他の所得と合算しないので、乗ずる税率は超過累進税率ではなく、一定の税率です。
超過累進税率は所得金額に応じて税率が変わります。
土地や建物に係る譲渡所得に乗ずる税率は、所得金額によって変わることはありませんが、
その土地や建物を所有していた期間によって、2種類あります。
長期譲渡所得に該当する場合の所得税率は15％です。
短期譲渡所得に該当する場合の所得税率は30％です。
売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所ときに該当し、それ以下の場合は短期譲渡所得に該当します。

譲渡所得の計算方法

土地や建物を売却した場合の譲渡所得の計算方法は以下のようになります。

収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

①収入金額
土地や建物を売却したことによって受取る金額です。

②取得費
取得費には次の金額が含まれます。
・売却した土地や建物を取得するために支払った購入代金や購入手数料等
・取得後に支払った設備費や改良費
そして、減価償却費相当額を控除します。
もし、取得費が不明な場合は収入金額の5％とすることができます。

③譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売却するためにかかった費用です。
以下のようなものが譲渡費用になります。
・売却のため不動産業者等に支払った仲介手数料
・売却のため、借主に支払った立退料
・土地の売却のために、その上にあった建物等を取り壊した場合の費用や損失

④特別控除
条件に当てはまる場合は、一定額の特別控除を受けることができます。
主なものとしては以下のような場合があります。
・公共事業のために売却した場合
・マイホームを売却した場合
・平成21年や22年に取得した土地を売却した場合

計算例

15年前に2,000万円で購入した土地を、2,800万円で売却した。
なお、売却に際して仲介手数料80万円を支払った。
所得者は他に給与所得があり、年末調整により、所得税を負担している。

譲渡所得　：　2,800万円－（2,000万円＋80万円）＝720万円
譲渡所得にかかる所得税　：　720万円✖15％＝108万円