譲渡所得における減価償却費相当額

減価償却費とは

土地や建物を売却した場合の譲渡所得の計算方法は以下のようになります。

収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

そして、土地や建物を取得するために支払った購入代金や購入手数料等及び、取得後に支払った設備費や改良費が取得費に含まれます。
また、建物の場合には「減価償却費相当額」を取得費から控除します。
では、減価償却費とは何でしょうか。
建物、機械、車両などの減価償却の対象になる資産は、使用したり、時が経過することによって価値が失われてゆきます。
実際、同じ車種の車でも、新車と中古車では販売価格が異なっています。
事業用の資産の場合、固定資産を購入したときには、購入価格を費用に計上しません。
一旦、資産として計上します。
その後、その固定資産の価値の減少部分を毎期の経費とします。
ところが、価値の減少は把握しづらいですし、厳密に測定することも困難です。
そのため、国税庁では固定資産の種類ごとに耐用年数と償却方法を定めて、減価償却費を計算することとしています。
なので、同じ固定資産を同額で購入した場合には、基本的には減価償却費は同額になります。
（注：ここでは所得税について紹介しています。法人税では減価償却費は、各法人が合理的な方法で算定し、国税庁はその上限を定めています。）

ただし、土地は使用や時の経過によって価値が失われるとは考えられていないため、減価償却の対象ではありません。
土地や建物を売却したときの譲渡所得の計算上、減価償却費が関係してくるのは建物になります。

この減価償却費相当額を取得費から控除しますが、建物が業務用資産か非業務用資産かで、扱いが異なります。

業務用資産の減価償却費相当額

建物を取得してから売却するまでの、毎年の減価償却費の合計額です。
業務用であれば、毎年の確定申告のために減価償却費を計算しているはずです。
その償却費を合計します。
過去の申告において、償却費が漏れていたり、過少に計上されていた場合は、正しく計算し直した償却費の合計額を、減価償却費相当額とします。
ちなみに、建物の場合の償却方法は以下のようになっているはずです。
・平成10年3月31日以前に取得・・・旧定額法か旧定率法
・平成10年4月1日以後平成19年3月31日以前に取得・・・旧定額法
・平成19年4月1日以後に取得・・・定額法

非業務用資産の減価償却費相当額

マイホームや別荘等の生活のために使っていた建物は非業務用資産に該当します。
非業務用資産なので、過去に償却費の計算をしていないはずです。
資産を売却したときに、改めて償却費の計算をします。
この場合は、建物の耐用年数を1.5倍にして、その年数に対応する旧定額法の償却率を用います。
その償却率によって計算した、毎年の償却費を合計して、減価償却費相当額とします。
式で表すと以下のようになります。

（取得に要した金額＋設備費、改良費）✖0.9✖償却率✖経過年数

耐用年数を1.5倍した年数に端数があった場合は切り捨てます。
経過年数は取得時から売却時までの年数ですが、6月以上の端数は切り上げて、6月未満の端数は切り捨てます。

例

平成10年12月1日に1,500万円で自宅用の家屋を購入、その後設備費や改良費はない。
平成29年7月25日に売却。
耐用年数は22年。

22年✖1.5＝33年
よって、旧定額法の償却率は33年を用いる → 0.031
経過年数は平成10年12月1日～平成29年7月25日 → 18年7月　→　19年
減価償却費相当額は
1500万円✖0.9✖0.031✖19年＝7,951,500円
となります。